《重慶市物業專項維修資金管理辦法》政策解讀
大中小《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（市政府令第347號）（以下簡稱《辦法》）已經2021年11月10日市第五屆人民政府第166次常務會議審議通過，自2022年5月1日起施行。
一、出臺背景
《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（市政府令第244號）自2011年3月1日實施以來，在規范物業專項維修資金交存、使用、管理，維修、更新、改造物業及其附屬設施設備等方面發揮了重要作用。但隨著《民法典》的修訂，對建筑物及其附屬設施維修資金使用、籌集、表決權數等都作了新的規定，需要對我市維修資金管理政策法規作出相應的調整。2020年5月新修訂的《重慶市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）實施，其中也明確規定“物業專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定”。因此，按照市政府2021年立法計劃安排，對《重慶市物業專項維修資金管理辦法》進行了全面修訂。
二、主要內容
本次修訂后《辦法》共五章46條。主要修改內容包括以下幾個方面：
（一）明確管理體制。明確了由市、區兩級住房城鄉建設部門負責物業專項維修資金的監督管理，并特別明確提出要明確代管機構，配備工作人員，落實工作經費。
（二）明確交存主體。建設單位、業主應當交存物業專項維修資金。新建商品房在辦理網上簽約備案時，由建設單位代為足額交納首期物業專項維修資金。未出售的房屋，建設單位應當在辦理竣工驗收備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金賬戶。
（三）交存標準。建設單位、業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％－8％。其中中心城區范圍內，首期物業專項維修資金的交存數額由市住房城鄉建設主管部門確定，中心城區以外的交存數額由各區縣住房城鄉建設主管部門確定。
（四）表決權數。使用物業專項維修資金需要經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。物業專項維修資金的續籌需要經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
（五）公共收益轉為物業專項維修資金。規定了業主大會成立前，公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。
（六）引入物業維修商業保險機制。鼓勵探索物業專項維修商業保險制度。經業主共同決定，可以使用物業專項維修資金購買保險。
（七）第三方評審。引入第三方評審機制，對10萬元以上物業專項維修資金的使用進行評審，評審費用從物業專項維修資金增值收益或公共收益中列支。
三、重要意義
《重慶市物業專項維修資金管理辦法》的修訂和實施，進一步解決了當前物業專項維修資金交存、管理和使用過程中的難點，為建立更加有效的物業專項維修資金交存、管理、使用體制，消除物業安全隱患、維護業主合法權益提供了法律依據。
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